¿Cómo gestionar la morosidad en una comunidad?
Las comunidades son sensibles a los altibajos de sus propietarios. La crisis económica, el desempleo, los imprevistos y los siniestros no cubiertos por los seguros obligan a veces a los propietarios a elegir qué gastos priorizar.
Según A3FINC, administradores de fincas Madrid, explica que algunos propietarios no pueden cubrir las necesidades básicas, como la alimentación, la ropa y el alojamiento, y por tanto no pueden cubrir otros gastos menos urgentes y menos prioritarios, como los costes de los servicios públicos.
¿A quién se considera moroso?
Según, administradores de fincas en Alcalá de Henares, explica que cualquier propietario que no pague a la comunidad a tiempo es un moroso. Por lo general, las mayores deudas las contraen las empresas, las entidades financieras, empresas de construcción, fondos de inversión e inversores.
Las responsabilidades pueden afectar a los gastos regulares o derramas debidamente aprobadas y pagadas a los propietarios de la comunidad. Los pagos aprobados por la Junta de Propietarios serán vinculantes para todos los propietarios de viviendas y propiedades. Si un propietario no paga en el plazo de un mes, se le considera moroso de la comunidad y es legalmente responsable.
¿Quién tiene que pagar los gastos comunitarios?
El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios deben «participar en los gastos, servicios, cargas y obligaciones comunes para el buen mantenimiento de la comunidad de acuerdo con las cuotas de participación o disposiciones especiales establecidas en el título de propiedad».
Por lo tanto, cada propietario debe contribuir pagando la cuota estipulada en los estatutos o la división horizontal. Esta cantidad debe ser igual al importe necesario para pagar los suministros y servicios previstos en el contrato y el importe depositado en el fondo de reserva obligatorio de la comunidad.
Del mismo modo, todos los propietarios deben contribuir al pago de cualquier carga especial acordada por los demás propietarios. También debe quedar claro, desde el punto de vista de la comunidad, que el responsable del pago de los gastos de la comunidad nunca es el inquilino o el cesionario, independientemente de lo que se acuerde en el contrato de alquiler.
¿Quién determina el importe de las cuotas comunitarias?
Según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, la cuota de servicio debe asignarse en función del porcentaje de participación asignado a cada vivienda.
La cuota de participación es el porcentaje del número total de viviendas que corresponde a cada unidad o local. La superficie útil de los pisos o locales en relación con el número total de edificios, su ubicación y disposición, y el uso previsto de las zonas comunes se utilizan como criterios para determinar la cuota de participación.
La cuota de participación se establece por Ley o por los pactos de la división horizontal, y todos los miembros de la comunidad de propietarios están obligados a participar en los gastos comunes de mantenimiento de los servicios comunes de la comunidad.
En casos excepcionales, la junta de propietarios también puede aprobar normas específicas para la asignación de determinados gastos, como los gastos generales, los gastos que contribuyen al fondo de reserva o los gastos especiales acordados para obras o necesidades específicas.
¿Cuál es la mejor estrategia para hacer frente a la morosidad?
En primer lugar, hay que reconocer que no existe una solución única para el cobro de deudas. En algunos casos es mejor acudir a los tribunales, mientras que en otros es mejor la mediación amistosa.
Por estos motivos, es necesario asegurarse primero de que el deudor está correctamente identificado y hablar con él, ya sea en persona o en una reunión de la comunidad de propietarios, para que conozca sus obligaciones como propietario y se le notifique formalmente la cantidad adeudada por impago.
Hay que tener en cuenta que hay una diferencia entre demostrar que no hay motivos para el impago y demostrar que no hay recursos económicos, por lo que hay que investigar bien cada situación. En su caso, y con la aprobación de la junta de propietarios, se puede elaborar un plan de pagos adecuado para el deudor, resolver el conflicto de forma amistosa y normalizar el descubierto.
Si esta situación persiste, es aconsejable enviar una carta certificada o burofax para confirmar la comunicación de las retenciones y dejar constancia de la fecha y el comprobante de recepción por parte del propietario moroso. Todas las notificaciones, circulares y cartas enviadas al deudor deben conservarse como prueba y para dejar constancia de la reclamación en caso de acudir a los tribunales.
Si el proceso amistoso no tiene éxito, puede que no te quede más remedio que emprender acciones legales contra el propietario moroso. Para ello, tendrás que convocar una junta general extraordinaria con los demás propietarios y obtener la aprobación previa de un acuerdo para emprender acciones legales. Una vez acordado en esta reunión, los representantes de la comunidad iniciarán los trámites legales previstos en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil en un plazo de tres meses.
El procedimiento monitorio para comunidades de propietarios es el más común y se utiliza para exigir el pago de las cantidades que adeudan los propietarios que no han pagado su parte de las zonas comunes del edificio o de los gastos especiales. El procedimiento está previsto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero para iniciarlo es necesario cumplir previamente los siguientes requisitos:
- Se celebra una reunión de la comunidad para aprobar la deuda del propietario moroso.
- La junta aprueba la liquidación de la deuda y el recurso a la vía judicial.
- Los propietarios son notificados del contrato.
- Se emite un certificado de resolución de la junta que aprueba la liquidación de la deuda con la comunidad.
- Los procedimientos monitorios se inician en los tribunales.
Si la sentencia es favorable a la comunidad, el juez exige al moroso que pague sus gastos más los costes judiciales correspondientes en un plazo máximo de 20 días. Si el demandado no comparece ante el tribunal ni se opone a la demanda, debe pagar o el juez puede ordenar que se ejecuten los bienes del deudor para satisfacer la deuda y se embarguen hasta que se devuelva la cantidad adeudada.
